このように、空き家の扱いに頭を悩ませていませんか？
空き家を放置しても、税金や管理費などの経済的負担が増えるばかりで、何の利益も生まれません。
将来の老朽化や「特定空き家」指定による税金増額リスクといったトラブルを回避するために、早めの対策が重要です。
この記事では、空き家の売却をご検討中のあなたに以下の点について解説します。
この記事を読むと、空き家売却に対する不安が解消されるでしょう。
ぜひ最後までお読みください。
空き家の売却方法5選
空き家の売却には様々な方法があります。ここでは、主な5つの売却方法とその特徴を解説します。
そのまま売却する
空き家を解体せず「中古住宅」もしくは「古家付き土地」として売却する方法です。
「古家付き土地」とは、老朽化が進み経済的価値がない家が建っている状態の土地のこと。「中古物件」との違いは建物に価値があるかないかという点にあります。
メリットは修繕や解体の手間をかけずに売却できることと、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が適用されることです。
もしも売却までに時間がかかっても「住宅用地の特例」により税負担を抑えられるでしょう。
デメリットは、老朽化した家は解体やリフォームの必要性があるため売却価格が下がってしまうこと。さらには、物件に不備や不良などがあった場合の「契約不適合責任」が伴うリスクもあります。
売却を検討する際は、建物の状態や周辺の需要などを踏まえ、解体と現状維持のどちらが良いかを慎重に判断することが重要です。
リフォームして売却する
リフォームするメリットは、物件の魅力が増し高値での売却が期待できる点と、修繕により売却後の契約不適合責任を回避できる点です。
デメリットは、改修費用と工事期間が必要なこと。リフォームしてから売却するかどうかは、物件の状態や売却希望時期により判断が分かれるところでしょう。
まずは現状のままとリフォームした場合の査定額や売却戦略を慎重に検討する必要があります。
更地にして売却する
老朽化した空き家を解体して更地として売却する方法です。
メリットは、購入後に買主が解体費用を負担する必要がないため、古家付き土地として売却するより早く買い手が付きやすい点です。
デメリットは解体費用が発生することと住宅用地の特例が適用されなくなることです。
空き家を売却する際に更地にするかどうかは、売却のしやすさと税金負担を考慮して慎重に判断する必要があるでしょう。
買取業者に依頼する
空き家を不動産売買業者に直接買い取ってもらう方法です。メリットは査定から契約、現金化までが早い点です。
さらに、老朽化した家を家財道具ごと買い取ってもらえることが多く、解体や残置物の処分などを行う必要も契約不適合責任もありません。
デメリットは売却価格が安くなることです。仲介売却で得られる利益と比較すると2〜4割程度少なくなる可能性があるでしょう。
また、あまりにも老朽化が激しいと買い取りを断られる場合があります。
時間や手間をかけたくない場合には効果的ですが、少しでも高値で売ることを希望するのであれば、仲介での売却も検討し判断するほうがよいでしょう。
空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、地方自治体が運営する、空き家の所有者と利用希望者をマッチングさせる情報提供システムのことです。
メリットは、物件情報の掲載自体には費用がかからないことと、 築年数が古い、立地が悪いなどで一般の不動産会社が扱いにくい物件でも掲載できる可能性があることです。
移住を希望する人や古民家を再生したい人などの特定のニーズに対応しやすく、 買主が補助金や助成金を利用できる場合は購入のハードルも下がるでしょう。
デメリットは、不動産会社のような積極的な宣伝活動がないため、買い手が見つかるまでに時間がかかる点です。
さらに買い手が見つかったとしても、契約手続きを不動産会社に依頼すれば別途手数料が発生します。
空き家バンクは、地方にある空き家などですぐに売れなくても良い場合、または一般的な不動産市場では売却が難しい場合などに有効な選択肢と言えるでしょう。
空き家の売却にかかる費用と税金
空き家の売却にかかる費用を事前に把握すれば見通しが立てやすくなります。ここからは主な売却費用と税金を紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に空き家の売却を依頼し、売却が成立した際に支払う成果報酬です。
上限金額については、宅地建物取引業法で以下のように定められています。
| 売買価格（税抜） | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の物件 | 売買価格 × 5% ＋ 消費税 |
| 200万円超400万円以下の物件 | (売買価格 × 4% ＋ 2万円) ＋ 消費税 |
| 400万円超の物件 | (売買価格 × 3% ＋ 6万円) ＋ 消費税 |
例えば、売買価格が1,000万円（税抜）の物件の場合、仲介手数料の上限は以下のようになります。(1,000万円 × 3% ＋ 6万円) ＋ 消費税 = 39万6,000円
ただし、2024年7月から宅地建物取引業法の関連規定が改正され、800万円以下の空き家を売却する際の特例により仲介手数料が33万円まで引き上げられる場合があります。
※こちらは別記事にまとめましたので、詳しくは「【2024年7月1日施行】低価格空き家売却の仲介手数料特例を解説！」（仮タイトル・現在内部リンク準備中）をご覧ください。
解体費用・リフォーム費用
空き家を解体し更地にしてから売却する解体工事費用は、物件の構造や立地などによって変動しますが、一般的な目安としては以下の通りです。
| 建物の種類 | 1坪あたりの金額 |
|---|---|
| 木造住宅 | 3～6万円 程度 |
| 軽量鉄骨造住宅 | 6～8万円 程度 |
| 鉄骨造・RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 8～10万円以上 程度 |
解体費用には明確な基準はなく、以下の要素などが考慮され、業者によっても異なります。
リフォームする場合も、費用は修繕範囲や内容といった諸条件によって変動し、外壁や屋根などの大規模な改修は費用が高額になりがちです。
どちらの場合も、まずは複数の専門業者に見積もりを取り、現状のまま売却した場合と、解体またはリフォームした場合それぞれの査定額を比較検討するのがおすすめです。
譲渡所得にかかる税
土地や建物などの資産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得の算出方法は、以下の通りです。
譲渡所得 （儲け）＝ 物件を売った金額 － （物件を購入した金額 + 売却にかかる費用）
物件の売却で譲渡所得を計算する際、以下の点に注意しましょう。
「物件を購入した金額」に含められるもの
その土地や建物の購入代金だけでなく、購入時にかかった仲介手数料や印紙税、不動産取得税などの費用も含まれます。
これらの費用を含めることで、計算上の「儲け」を減らし、税金を安くできる可能性があります。
建物の減価償却費について
建物の場合は、購入金額から建物の減価償却費（時間の経過による価値の減少分）を差し引いた金額を用います。
これは時間の経過による建物の価値の減少を考慮しより正確な「儲け」を算出するためです。
「売却にかかる費用」に含まれるもの
仲介手数料、印紙税、測量費用、建物の解体費用などがこれに該当します。
※購入時の金額が不明な場合は、売却金額の5%が取得費とみなされる特例もあります。
詳しくは別記事にまとめましたので「【取得費不明で焦らない！】空き家売却時の『概算取得費』を徹底解説」（仮タイトル・現在内部リンク準備中）をご覧ください。
譲渡所得にかかる税金とは以下のものです。
譲渡所得にかかる所得税や住民税の税率は、その不動産をどれくらいの期間所有していたかによって異なり、以下の通りです。
| 区分 （所有期間） | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 (所得税額の2.1%) | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (5年以下) | 30% | 9% | 0.63% (30%×2.1%) | 39.63% |
| 長期譲渡所得 (5年超) | 15% | 5% | 0.315% (15%×2.1%) | 20.32% |
| 10年超所有軽減税率の特例 (※) | 10% | 4% | 0.21% (10%×2.1%) | 14.21% |
不動産の所有期間が5年以下で売却して得た所得を「短期譲渡所得」、所有期間5年を超える場合の所得を「長期譲渡所得」と呼びます。
対象:
居住用財産（マイホーム）を売却し、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に適用される特例
適用範囲:
課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して上記の軽減税率が適用されます。6,000万円を超える部分には長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。
（この特例を適用するには、他にもいくつかの要件を満たす必要があります）
※「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」「10年超所有軽減税率の特例」については、別記事に詳しくまとめましたので「空き家売却の税金を徹底解説！短期・長期・10年超軽減税率でいくら変わる？」（仮タイトル・現在内部リンク準備中）をご覧ください。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書を含む「課税文書」に課される税金で、契約書に収入印紙を貼り付け、その印紙に消印（はんこやサイン）をすることで納税します。
印紙税の額は売却価格に応じて異なり、価格が高いほど税額が上がる仕組みです。
現在は2027年3月31日までの間に作成される契約書を対象として、租税特別措置法による軽減措置が適用されています。
この軽減措置により本来の印紙税額よりも安くなるため、売主の負担が軽減されます。
軽減措置を受けた際の金額は、以下の通りです（一例）。
| 記載された契約金額 | 本則税額 | 軽減税額 （2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※印紙税の全容を確認したい場合は国税庁のNo.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書までで詳細な一覧表をご覧ください。
※「本則税額」と「軽減税額」については別記事に詳しくまとめましたので「印紙税の『本則税額』と『軽減税額』を徹底解説！いつまで安くなる？」（仮タイトル・現在内部リンク準備中）をご覧ください。
空き家売却にかかる税金を抑える補助金や特例
空き家の売却費用や税金は、補助金や控除を活用すれば抑えられます。以下で具体的な制度をご紹介します。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円控除）
親などから相続した空き家を売却する際、特定の要件を満たせば、譲渡所得税の軽減措置が適用されます。
この特例により、最大3,000万円までの譲渡所得（売却益）が非課税になるため、税負担を大幅に軽減できるでしょう。
特定の要件の一部をざっくり説明すると
※詳しくは国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご覧ください。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
親などから相続や遺言によって取得した空き家を売却した際の譲渡所得に、相続税の一部を加算することにより税金を安くできる特例です。
この特例を使えば、売却によって得た利益（譲渡所得）を計算する際に、支払った相続税の一部を「取得費」に上乗せできます。
取得費が増えれば増えるほど、計算上の利益（譲渡所得）が減り、結果として譲渡所得税を安くできるでしょう。
ただし、相続税の申告期限から3年以内（相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日まで）にその不動産を売らければならないという期限があります。
相続した空き家の売却を検討している方は、相続税を支払っているか、そして売却時期が期限内に収まるか、必ず確認するようにしましょう。
※詳しくは国税庁の「No.3267相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご覧ください。
地方自治体からの補助金
空き家を解体する場合、各地方自治体から補助金が出る場合があります。
老朽化した空き家が災害のリスクになったり、有効活用されないまま放置されたりする「空き家問題」の解決を、自治体が推進しているためです。
補助金の金額や条件は自治体によって異なり、すべての空き家や解体工事が対象になるわけではありません。
よくある条件としては、以下のようなものが挙げられます。
補助金を受けるためには、解体工事を始める前に申請が必要となるケースがほとんどです。
工事を始めてしまってからでは補助金が受けられなくなる可能性があるので必ず事前に申請を済ませましょう。
まずは、あなたの空き家がある市区町村の役場に問い合わせるか、役所のウェブサイトで「空き家解体補助金」や「老朽危険家屋解体撤去補助金」といったキーワードで検索して、最新の情報を確認してください。
空き家を売却する際の3つの注意点
空き家の売却をするときは、税金や費用以外にも注意するべきことがあります。以下で具体的に紹介します。
名義変更する
空き家を売却できるのは、法律上、その不動産の正式な名義人に限られます。
もしもまだ亡くなった方の名義のままになっている場合は、売却手続きを進める前に、あなたの名義に書き換える「相続登記（名義変更）」が必要です。
この名義変更の手続きをせずに売却を進めることはできません。相続登記は義務化も進んでおり、放置するとさらなるトラブルにつながる可能性もあります。
スムーズな売却のためにも、相続した空き家を売る際は、売却準備の最初のステップとして名義変更を済ませておきましょう。
※詳しくは法務局の「不動産登記申請手続」をご覧ください。
建物と地盤の状態を確認する
空き家を売却する際には、建物だけでなく、地盤の状態も確認しておくことが大切です。以下の場合は、建物を壊し更地としての売却を検討しましょう。
「特定空き家」とは、国土交通省が定めた、周りの環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家のことです。
特定空き家に指定されると、これまで受けられていた固定資産税や都市計画税の優遇措置は適用されなくなります。
古い建物にありがちな売却後のトラブルを防ぐためにも、思い切って更地にすれば売却の選択肢が広がり、買い手も探しやすくなるでしょう。
解体時期を見極める
空き家を解体して更地にする場合、固定資産税の観点から、解体する時期を慎重に見極めることが非常に重要です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の状況に基づいてその年の税額が決定されます。
建物が建っている土地は、「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、家を解体して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなり、税金が大幅に高くなる可能性があるでしょう。
このため、年内に解体を完了させてしまうと、翌年からの固定資産税が急に跳ね上がってしまいます。
したがって、税負担を抑えるためのベストなタイミングは、1月1日を過ぎてからです。
1月1日を過ぎてから解体工事を始めれば、その年の固定資産税は軽減されたままの金額で済むため、無駄な税負担を避けられるでしょう。
空き家を売却せずに放置するデメリット5点
空き家を放置すると、金銭的・精神的な負担が増えるだけでなく、さまざまなデメリットやリスクが伴います。この章では、主な5つのデメリットについて詳しく解説していきます。
維持管理費用と手間
空き家であっても、適切な管理には以下のような費用と手間がかかります。
さらに遠方に住んでいる場合は、上記の管理に加え、交通費や管理を外部に依頼する費用も発生します。
固定資産税・都市計画税の負担
建物が建っている土地は、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1に軽減されています。
しかし、空き家を所有している限り、税金は毎年発生し続けます。
建物の劣化と資産価値の低下
適切な管理が行われない空き家は、雨漏りやシロアリ被害などで急速に劣化が進みます。
劣化が進めば進むほど、売却しようとしても買い手が見つかりにくくなったり、解体費用がかさんだりして、結果的に資産価値が大きく低下してしまいます。
近隣トラブル・犯罪リスクの増大
手入れされていない空き家は以下のような問題を引き起こします。
これらは近隣住民とのトラブルの原因になったり、犯罪に巻き込まれるリスクを高めたりします。
特定空き家指定による行政代執行のリスク
管理不全で周囲に著しく悪影響を与えている空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除されて税金が最大6倍になる可能性があります。
さらに、自治体からの指導や勧告、命令に従わない場合、最終的には行政によって強制的に解体され、その費用を所有者が請求されるリスクも伴うでしょう。
使わない空き家を持ち続けることに不安を感じるなら、早めに専門家へ相談し、手放すか、適切な管理を続けるかの道筋をつけることが賢明な選択です。
空き家の売却は信頼できる専門家に相談しよう
空き家の売却は、通常の不動産取引以上に複雑な要素が絡みます。建物の老朽化やリフォームの要否、更地にするタイミング、それに伴う税金や費用など、専門知識がなければ判断が難しいでしょう。
「少しでも高く売りたいけど、自分ひとりでは判断できないし手続きが面倒…」と不安に感じたときは不動産会社のプロの力を借りるのが賢明です。
では、どうやって信頼できる不動産会社を選べば良いのでしょうか？ そのヒントは、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
「失敗しない！空き家売却で良い不動産会社を選ぶ5つのポイント」（仮タイトル・現在内部リンク準備中）
